提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返还押金争议案件。笔者代理原告，一审法院未支持原告的诉请。二审阶段，笔者作为原告（上诉人）的代理律师，据理力争，最终二审法院认可笔者的代理意见，撤销一审判决，支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析，供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议，补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题，也未明确约定解除租赁合同，同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日，原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同，租金等主要条款与原合同一致，同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后，原告依约向被告支付了3个月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3个月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉，诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是：1、补充协议表明双方协商解除合同，原告不构成违约；2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同（原告不是该合同当事人）进一步表明原租赁关系终止，新租赁合同不是转租合同，原告不是转租人；3、根据补充协议，原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保，且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕；4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿，与原告无关；5、根据租赁合同有关约定，租赁关系终止时，被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是：1、原被告租赁合同未解除，被告与新承租人之间租赁关系中，原告是转租人，故须承担转租人的法律责任；2、新承租人违约即原告违约，现新承租人终止合同，即原告终止合同，故须承担违约责任，根据租赁合同有关条款，被告有权没收原告押金，并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思：认定补充协议表明双方协商解除合同，但就押金处理问题未作约定，现原告要求被告退还押金，被告不予同意，故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点，最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是：解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定，以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同，同时找来新的承租人，以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚，反而不明不白的约定支付此后三个月的租金，这容易让人理解为，原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金，且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析，出租人的想法未必有错，即原告应该对新的承租人的行为负责，因为新的承租人是原告找来的。但问题是，新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的，同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立，而补充协议又未予明确，双方各执一辞，最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下，结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断，最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护，但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚，考虑到败诉的可能性很大的话，被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议，完全可以达到避免诉讼之目的。

陕西省西安市人民政府


西安市人民政府令第76号


《关于修改〈西安市复印业管理暂行办法〉的决定》已经市人民政府2007年12月6日第29次常务会议通过，现予公布，自2008年4月20日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长 陈宝根

二○○八年三月二十日




西安市人民政府关于修改
《西安市复印业管理暂行办法》的决定

　　西安市人民政府决定对《西安市复印业管理暂行办法》作如下修改：
　　一、第二条修改为“凡在本市行政区域内经营复印、打印（以下简称复印业）的单位和个人，应当取得新闻出版行政部门颁发的印刷经营许可证并办理工商登记手续。”
　　二、第五条修改为“党政机关、部队、学校及其他企事业单位内部的复印设备，除承担相互间协作业务外，未经工商行政管理部门许可，不得对外经营复印业务。不得印制本办法第四条三至五项所列之印件。”
　　本决定自2008年4月20日起施行。
　　《西安市复印业管理暂行办法》根据本决定作相应的修订，重新公布。




西安市复印业管理暂行办法
（1987年6月13日西安市人民政府发布 根据
1999年11月22日西安市人民政府《关于修改〈西安市
复印业管理暂行办法〉的决定》修正 根据2002年8月20日
西安市人民政府《关于修改〈西安市复印业管理暂行办法〉的
决定》修正 根据2008年3月20日西安市人民政府《关于
修改〈西安市复印业管理暂行办法〉的决定》修正）

　　第一条 为了加强对复印业的管理，保障复印业的合法经营，保守国家机密，防止利用复印业传播不健康读物，根据国家和本市有关规定，特制定本办法。
　　第二条 凡在本市行政区域内经营复印、打印（以下简称复印业）的单位和个人，应当取得新闻出版行政部门颁发的印刷经营许可证并办理工商登记手续。
　　第三条 经营复印业的单位和个人，应遵守下列规定：
　　（一）有健全的安全制度、废次复印件销毁和保密制度，并按规定报送复印件样品；
　　（二）建立健全承印登记管理制度，指定专人承接业务。承印单位委印印件时，应详细登记单位名称、地址、经手人姓名、委印件名称、印刷份数；承印个人印件时，应登记委印人姓名、住址、委印件名称和印制份数；
　　（三）未经委印者同意，不得留存、仿制印件；
　　（四）所有从业人员必须遵纪守法，保守机密，不准非法交易印件；发现委印人有利用印件进行违法犯罪活动的可疑现象，要及时向公安部门报告。
　　第四条 禁止承印下列印件：
　　（一）国家机关各种密级的文件、文稿、图纸和内部资料、刊物；
　　（二）未公开发表的领导人的讲话稿和领导人讲话的记录；
　　（三）货币、有价票证和国家计划供应的票证；
　　（四）内容反动、淫秽和封建迷信的读物、图片及其他违禁品；
　　（五）其他禁止翻印的票据、证券、材料。
　　第五条 党政机关、部队、学校及其他企事业单位内部的复印设备，除承担相互间协作业务外，未经工商行政管理部门许可，不得对外经营复印业务。不得印制本办法第四条三至五项所列之印件。
　　第六条 违反本办法第二条规定，未经批准从事复印业经营的，没收违法所得和进行违法活动的主要专用工具、设备，并依据《印刷业管理条例》的规定处以违法所得2倍以上10倍以下的罚款；没有违法所得的，处2万元以下的罚款。
　　第七条 违反本办法第三条、第四条、第五条规定的，对非经营性的处1000元以下的罚款，对经营性的处5000元以下罚款。
　　第八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照行政复议法和行政诉讼法的规定，申请复议或提起诉讼。
　　第九条 本办法自公布之日起施行。