广东省人大常委会


广东省珠海经济特区房地产管理条例
广东省人大常委会


（1992年11月28日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产权登记
第三章 房地产交易
第四章 房地产租赁
第五章 房地产抵押
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为发展珠海经济特区（以下简称特区）房地产市场，加强管理，保障房地产经营者和房地产权人合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法规，结合特区的情况，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产，是指在特区依法取得的土地使用权及其土地上的住宅、工商楼宇、仓库、停车场等建筑物及其他附着物。
本条例所称的房地产权是指地上建筑物、其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
第三条 在特区内的房地产登记、转让、租赁、抵押等经营和管理活动适用本条例。
第四条 珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门，依据法律、法规和本条例，对房地产经营活动实施管理和监督。
第五条 通过有偿出让、转让取得土地使用权的单位或个人，已按土地使用权出让合同规定的条件和期限进行开发建设的，可按本条例的规定取得房地产权，并可转让、出租、抵押。通过行政划拨取得土地使用权的，必须补办土地使用权出让手续，取得房地产权后，方可进行房地产的
转让、出租、抵押。
第六条 国内的经济组织、公民、华侨、外国人和香港、澳门、台湾同胞及其经济组织，可在特区从事房地产经营活动。

第二章 房地产权登记
第七条 特区实行房地产权登记确认制度。经登记后，房地产权人的合法权益受法律保护。
市房地产管理部门负责办理各种房地产权登记，并颁发《土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》。
第八条 房地产权登记包括：
（一）新建房屋产权登记；
（二）土地使用权登记；
（三）转移登记；
（四）租赁登记；
（五）他项权利登记；
（六）变更登记；
（七）预售预购登记；
（八）注销登记。
上述登记的申请期限为三十日，其中第（一）项从竣工验收之日起计算，第（二）项从付清地价款之日起计算，第（三）至第（七）项从合同签订之日起计算，第（八）项从注销事项发生之日起计算；当事人居住在香港、澳门的为六个月，居住在台湾或国外的为一年。
房地产管理部门对于符合登记条件的申请，应当自收到申请文件之日起第（一）项在三个月内，第（二）至第（八）项在三十日内给予登记。
第九条 申请房地产权登记的，应当向房地产管理部门提交下列文件：
（一）产权登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房地产权证明文件。
第十条 申请房地产权登记，当事人是自然人的，由自然人申请登记；当事人是法人的，由其法定代表人申请登记。
共有房地产权登记，可委托一名房地产共有人办理，但须有其他共有人出具的委托书及有关证明文件。
申请人不能亲自申请登记的，可以委托代理人办理。
第十一条 申请人居住在香港、澳门、台湾或国外，需要委托代理人申请登记的，按下列规定办理：
（一）居住在香港、澳门的，经中国司法部门指定的律师见证或认可的机构办理认证；
（二）居住在台湾地区的，经特区公证机关办理公证；
（三）居住在与中国有外交关系国家的，经中国驻该国使（领）馆办理认证；
（四）居住在与中国无外交关系国家的，经与中国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆办理认证；办理认证有困难的，可由与中国县级以上的侨务部门有联系的华侨社团办理认证。
第十二条 办理房地产权登记，申请人必须按规定交纳登记费用。
第十三条 土地使用权出让期满前六个月，房地产权人应当向市房地产管理部门申请延长使用登记。土地使用权期满未申请延长使用登记的，房地产权由市政府无偿收回。
第十四条 房地产有下列情形之一的，应当由市房地产管理部门代管：
（一）产权人死亡或下落不明而又无合法继承人或代管人的；
（二）产权人委托代管的；
（三）法院指定或判决由市房地产管理部门代管的。
前款第（一）项房地产的代管，市房地产管理部门必须在决定代管后一个月内在《珠海特区报》上登报说明。代管期最长不超过三年。代管期满后，仍无权利人申请登记的，视为无主房地产，由市房地产管理部门向人民法院提出认定财产无主的申请。

第三章 房地产交易
第十五条 房地产交易必须通过房地产交易机构进行。
第十六条 房地产交易前必须委托经注册登记的评估机构对房地产价值进行评估。
第十七条 当事人进行交易的房地产，必须领有《房屋所有权证》和《土地使用证》或者房地产权属证明文件。
经过改建、扩建、分割、合并或者因继承、受赠取得的房地产，必须已经办理变更登记。
由各级财政拨款兴建或由行政划拨的房地产，必须经同级国有资产管理部门审核，报同级政府批准后，补办土地使用权出让手续。
共有房地产权的转让，必须取得共有人的一致同意。共有人之一不同意转让自己占有份额时，其他共有人有权处分自己占有的份额，但必须先行订立分割协议。
第十八条 房地产有下列情形之一的，不得进行交易：
（一）产权未经确认或他项权利未登记的；
（二）产权纠纷未经处理的；
（三）经人民法院裁定或判决限制产权转移的；
（四）违章建筑；
（五）法律、法规规定不得进行交易的。
第十九条 禁止利用假赠与等弄虚作假手段进行房地产私自交易。违者，其房地产赠与行为无效。
第二十条 在房地产交易中，下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权或受让权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
转让方应当于房地产交易前三十日内书面通知上列当事人。
第二十一条 房地产交易可在香港、澳门进行，但必须通过中国司法部门指定的律师或特区驻港、澳公司按本条例规定代办交易手续。
第二十二条 房地产经营企业预售房地产，必须经市房地产管理部门批准。未经批准的，所签订的房地产预售合同无效。
第二十三条 预售房地产必须具备下列条件：
（一）房地产建筑合同业已签订；
（二）除缴足地价款外投入该房地产建设的资金已达投资总额的20％以上，或者建筑物设计地面以下的基础工程已经完成；
（三）已在特区注册的银行开立代收房地产预售款的专门帐户。
但经市政府特别批准的除外。
第二十四条 房地产交易（含预售），双方当事人必须签订房地产买卖合同。由于当事人的过错，造成房地产买卖合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的当事人承担违约责任。
涉外房地产权转让合同，应经特区公证机关公证。
第二十五条 预购的房地产可以转让，但应当办理转让登记，并交纳有关税、费。
第二十六条 房地产预售款必须存入专门帐户，保证用于已预售的房地产建设，在支付和清偿该预售房地产的全部建筑费用之前，不得挪作他用。
第二十七条 同一建筑物使用范围内的土地使用权整体不可分割，该建筑物被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋的建筑面积的比例占有相应比例的土地使用权。
房屋被转让时，该房屋使用范围内的土地使用权随之转让，受让人应继续履行土地使用合同规定的权利和义务。因实际需要改变土地使用功能的，必须经市规划部门批准，并到市房地产管理部门申请办理变更登记。
第二十八条 当事人进行房屋交易，必须按下列程序办理交易过户手续：
（一）持居民身份证和《房屋所有权证》、《土地使用证》，向房地产交易机构申请；
（二）房地产交易机构审核允许成交的必须公告声明；
（三）成交后，当事人必须按规定到市房地产管理部门办理变更登记。
第二十九条 房地产交易当事人必须按国家有关规定，缴纳税、费。

第四章 房地产租赁
第三十条 房地产租赁当事人双方必须依法签订房地产租赁合同，并由出租人向市房地产管理部门办理租赁登记。
第三十一条 由各级财政拨款兴建的房地产，必须经同级财政部门批准后方能出租，其租金收取、使用、分配按财政部门的规定执行。
第三十二条 出租人有权依法出租房地产、收取租金，同时履行交纳税费、维修房地产设施和合同规定的其他义务。
承租人有权依法使用所租赁的房地产，并履行按时交付租金、维护所租用房地产和合同规定的其他义务。
第三十三条 房地产出租租赁期限不能超过该房产所依附的土地使用权的有效期限。
第三十四条 共有房地产出租，必须取得共有人的一致同意，并订有书面协议。
共有人之一将自己所属房地产份额出租的，比照本条例第十七条第三款办理。
第三十五条 承租人确需转租、分租的，应事先征得出租人的同意，并修订原租赁合同。
第三十六条 出租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当给承租人三个月的搬迁期限。
（一）出租人因不可预见或不可避免的原因，确需使用该房地产的；
（二）承租人拖欠房租超过合同规定期限六个月的；
（三）承租人外迁、下落不明或死亡，不能继续履行租赁合同的；
（四）承租人擅自将所租赁的房地产转租、分租，或者违反合同规定，改变所租赁房地产结构、用途的；
（五）承租人利用所租赁房地产进行违法活动的；
（六）房屋已超过使用年限或因自然毁损，经房地产管理部门鉴定属于危房的。
第三十七条 承租人有下列情形之一的，可以提前解除租赁合同，但应当提前三个月通知出租人。
（一）承租人已购（建）房或已另租住房；
（二）承租人迁离特区的；
（三）承租的法人终止经营活动、撤销或解散的；
（四）房地产受到重大毁损，有倾覆危险，出租人未加修缮或无能力防止危险发生的；
（五）出租人违反合同规定，擅自提高租金的。
第三十八条 因当事人一方提前解除房地产租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。
第三十九条 承租人依合同规定缴纳租金，出租人无正当理由拒绝接受的，承租人可申请市房地产管理部门予以证明，免除其滞纳或迟延责任。
承租人拖欠的房租，出租人有追索的权利。
第四十条 出租人将房地产转让、抵押的，应当提前三十日书面通知承租人。转让后，受让人应与原承租人按原租赁合同的条款及存续期重新签订租赁合同，并办理登记。
第四十一条 出租人和承租人不得利用租赁房屋进行赌博、卖淫、嫖娼、贩毒、吸毒、走私、贩私等违法活动。

第五章 房地产抵押
第四十二条 房地产权人以房地产抵押贷款，应与银行或金融机构以书面形式订立抵押贷款合同，并在该合同签订之日起十五日内，到市房地产管理部门办理抵押物登记。抵押物经登记后，抵押行为具有法律效力。
第四十三条 房地产共有人以共有房地产抵押时，须经全体共有人一致同意。共有人之一以其占有份额抵押时，应事先书面通知其他共有人，并比照本条例第十七条第三款办理。
第四十四条 抵押房地产转让、出租的，须经抵押权人书面同意，并在有关合同中明确抵押权人、抵押人和受让人（承租人）的权利、义务。
第四十五条 预购房地产可以抵押。但抵押人必须遵守下列规定：
（一）履行预购房地产合同，并付清房价；
（二）在未经抵押权人书面同意之前，不得擅自采取任何行动致使预购房地产合同失效。
房地产经营单位已经预售的房地产不得抵押。
第四十六条 抵押房地产依法被继承或赠与的，原设定的抵押权继续有效。继承人或受赠人应在继承或受赠后到市房地产管理部门办理变更登记。
第四十七条 抵押人未按合同规定偿还贷款的，抵押权人有权依法处分抵押的房地产。
第四十八条 因处分抵押房地产而取得房地产权的，当事人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理转移登记。
第四十九条 房地产抵押权因贷款被清偿或其他合理原因而消灭的，抵押人应按本条例有关规定到市房地产管理部门办理注销登记。

第六条 法律责任
第五十条 市房地产管理部门因工作人员的过错致使当事人遭受经济损失的，应当依法赔偿，并追究有关工作人员的责任。
市房地产管理部门及其工作人员不得向当事人收取国家规定的税费以外的费用或者其他利益。
第五十一条 采用欺骗、冒名、伪造证件等违法手段进行房地产权登记的，除登记无效外，并可根据情节轻重处以人民币五千元以上一万元以下的罚款，法律、法规另有规定的从其规定。构成犯罪的，由司法机关追究直接责任人的刑事责任。
第五十二条 不按期申请房地产权登记的，市房地产管理部门应限期登记。逾期不登记的，每逾期一日，按标的物评估总金额万分之三处以罚款。
第五十三条 未经登记而转让、出租房地产的，依照有关法律、法规规定，按非法转让、出租处理。
第五十四条 本条例规定的行政处罚由市房地产管理部门决定。当事人对行政处罚决定不服的，在接到处罚决定书之日起十五日内，可按有关规定申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行
。

第七章 附 则
第五十五条 珠海市人民政府可根据本条例制定实施办法，报广东省人民代表大会常务委员会和广东省人民政府备案。

第五十六条 本条例自公布之日起施行。



1992年11月28日
铁道部


铁路普通中等专业学校毕业生分配工作暂行办法
1991年5月8日，铁道部

铁路普通中等专业学校的毕业生，是国家培养的中等专业人才，是铁路干部队伍和高级技术工人队伍的重要补充力量。根据国家对普通中等专业学校毕业生分配工作的有关政策，结合铁路普通中等专业学校定向招生、定向分配的实际，为使中等专业学校毕业生的培养、分配与使用科学化、制度化，适应铁路生产与建设的需要，特制定本办法。
一、分配原则
1、铁路普通中等专业学校按照国家计划统一招收的中专生，学习期满取得毕业资格并服从分配者，由铁道部负责分配工作。
2、铁路普通中专毕业生的分配，实行定向招生、定向分配的办法。铁道部教育司负责中专招生计划的制定与下达（定向招生计划即为定向分配计划）。学生毕业时原则上按照定向招生计划由学校直接派回原定向地区铁路单位，铁道部不再下达分配计划；必要时铁道部或学校主管单位可根据工作需要，在路外跨地区做适当调整。
3、铁路中专毕业生的分配，要贯彻学用一致、按区定向、适当调整、择优分配、面向基层和生产第一线的原则。中专毕业生的使用，根据工作需要，可分配到全民所有制单位，也可以分配到集体所有制单位（保留全民所有制职工的身份）工作；可分配当干部，也可以分配当技术工人。服从分配者均享受国家规定的中专毕业生的有关待遇。
二、职责分工
铁路中专毕业生分配工作，采取分级管理、各负其责的办法。具体管理部门是：铁道部人事司，各中等专业学校主管单位的干部（人事）部门，各中等专业学校的学生科（毕业生分配办公室）。
1、铁道部对中专毕业生分配，总的职能是：统筹规划，政策指导，重点调配，检查监督，协调服务，具体负责：
①对全路各普通中等专业学校与各单位的中专毕业生分配、派遣、接收、安排使用、见习管理等工作进行政策咨询、指导、检查与协调。
②根据需要，编制下达全路中专毕业生统一调整计划（包括国家抽成，与地方、中央部委交流，路内的余缺调剂和重点调配等）。
③制订全路统一的“铁道部普通中等专业学校毕业生统一分配工作报到证”。
④与国家教委、各省、自治区、直辖市地方及其他中央部委的信息交流与工作联系。
⑤审批并下达因特殊情况需要在北京、天津、上海及其有关计划单列市跨地区调整的中专毕业生分配计划。
⑥解决分配工作中需由部解决的其他问题。
2、各铁路中等专业学校的主管单位（铁路局、总公司等）对中专毕业生分配的职能是：
①编制下达本单位中专毕业生分配计划。
②受部委托，对本单位所管中等专业学校的分配工作进行具体指导、检查。
③协助部或直接对违反分配政策、纪律的事件及情况进行调查、处理。
④根据需要，负责对北京、天津、上海及其他有关计划单列市以外地区中专毕业生的跨地区调整。
⑤受部委托审批中等专业学校毕业生调配名单，并发放全路统一的“铁道部普通中等专业学校毕业生统一分配工作报到证”。
⑥帮助所管中等专业学校解决其他分配问题。
3、各中等专业学校是毕业生分配的主体，应在国家及铁道部分配政策的指导下，负责本校毕业生分配计划的编制及毕业生派遣，及时向上级主管部门反馈毕业生分配工作中的信息。具体职能是：
①根据国家及铁道部分配政策，具体编制毕业生调配计划。
②组织并进行毕业教育与毕业鉴定。
③按照规定的组织程序，向上级机关提出必须跨地区调整（如余缺调剂，家庭变迁，定向单位领导体制变迁，留校师资等）的毕业生分配建议计划及意见。
④毕业生派遣。
⑤向有关单位或部门提出毕业生安排使用建议。
⑥处理中专毕业生分配、派遣工作过程中出现的具体问题，办理有关手续。
三、分配计划与毕业教育
1、各中等专业学校应根据国家和铁道部的分配政策、部及主管单位下达的调整计划、各校的定向招生计划和用人单位的工作性质与要求，结合毕业生的思想政治表现、学习成绩和身体健康情况，合理制定毕业生分配名单，形成调配计划，报主管单位审批。
2．中专毕业生原则上按照省内大区毕业生来源定向分配，但有以下情况的经上级机关批准，可以做跨地区调整或改变原定向单位：
①政治思想好，学习成绩突出拟留校任教（包括辅导员及其它工作）或择优参加全国高考的。
②少数特别优秀的毕业生，拟推荐到能充分发挥作用的岗位上的。
③定向单位之间的余缺调剂。
④因家庭变迁或身边无子女等原因，确需调整的。
⑤因国家或铁道部工作需要做统一调剂的。
凡需要向北京、天津、上海及深圳、广州、青岛、大连、武汉、成都、西安等市调整的非本地生源毕业生，应于每年元月底以前将学校的报告（应说明毕业生调整的理由）、原定向单位和拟接收单位书面意见（干部人事部门公函）、户口迁移证复印件等有关材料报部，待批准后派遣。
需要向其他地区与单位调剂的，应由学校征得原定向单位拟接收单位同意，报主管局（总公司）干部（人事）部门审核后列入分配计划。
3、各校按国家计划招收的委托培养毕业生和自费毕业生，不得纳入部定向分配计划。对委托培养的毕业生，一律按照委托培养合同派回原委托培养单位或其上级主管部门。对自费毕业生不负责分配，由本人自谋职业。
4、毕业生的毕业教育工作由学校党委统一负责。学校要在学生毕业前集中一段时间，对毕业生进行服从祖国需要、服从组织分配、面向基层工作单位的教育，使他们树立起全局观念和服务思想，增强艰苦创业的事业心和责任感，为铁路建设事业做出贡献。
5、学校要做好毕业生的毕业鉴定。毕业鉴定要实事求是，全面、客观地反映毕业生在校期间的表现，包括思想品德、学习态度与成绩、遵纪守法、身体健康状况以及社会活动等情况。对曾受过留校察看处分的毕业生应作出审查结论。
四、毕业生派遣
1、各学校毕业生派遣工作于七月一日以后开始，九月三十日结束。毕业生派出二周内应将毕业生档案寄出。
2、毕业生派遣应持有铁道部统一印制的“铁道部普通中等专业学校毕业生统一分配工作报到证”，并加盖“铁道部人事司普通中专毕业生分配专用章”。经部批准跨地区调整的毕业生，其派遣证上应加盖“铁道部人事司大中专毕业生分配专用章”（留校除外）。
3、毕业前应对全体毕业生进行全面体检。对有病不能坚持八小时正常工作的应届毕业生，暂不派遣，可让其回家休养。一年内病愈者，经学校指定的县级以上医院证明，能坚持正常工作的，再分配工作。半年内病愈的，按原计划派遣；半年后病愈的，可随下一届毕业生派遣。一年后仍未病愈的，户口、粮油关系转至家庭所在地，学校不再负责分配。
4、要严格执行毕业生分配计划。未经原定向单位干部（人事）部门同意或报部批准，不得改派毕业生。对经说服教育后拒不服从分配的毕业生，截止九月底仍不领报到证者，由学校报部人事司批准后，向本人宣布取消分配资格，不发毕业证，限期离校。其一切关系转至家庭所在地。
5、对未取得毕业资格的结业生，学校应于派遣前如实向用人单位反映，经用人单位同意后按原定向计划派遣，并在派遣证上注明“结业生”。若原定向单位不同意接收，学校不再负责分配，退回家庭所在地自谋职业。
6、中专毕业生派遣后不办理改派。
7、中专毕业生派遣费的开支标准和办法，参照现行高校毕业生派遣费开支标准和办法执行。
8、由组织择优选送，参加全国普通高等院校招生考试的应届中专毕业生，可暂缓派遣。被高校录取者，由学校办理入学手续；未被录取者，按原定向单位计划派遣。
9、对铁道部下达的调整计划，学校根据毕业生情况直接派遣到接收单位。
10、自行联系到路外单位工作的，经原定向单位和学校主管单位批准，收取5000至8000元培养费后可予以派遣。所收培养费用于补充学校教学经费。
五、毕业生接收
1、毕业生于当年八月一日以后开始报到。毕业生报到后，用人单位要做好接收工作。应根据工作需要，及时分配到岗。中专毕业生到达工作岗位后，无论是当干部还是当技术工人，都要实行一年见习期制度。见习期满后，经所在单位考核合格者转正定级；不合格者可延长见习期半年至一年，延长期满后考核仍不合格者，应按定级工资标准低定一级，或按照职工管理条例处理。
2、中专毕业生报到后，在见习期内发生疾病不能坚持八小时正常工作的，应按在职人员病假期间有关规定处理。
3、对不顾工作需要，坚持个人无理要求，经说服教育，拒不服从工作分配的毕业生，自派遣之日起超过三个月不到岗的，由用人单位取消分配资格，收取培养费用，退回家庭所在地自谋职业。
4、未经部同意，用人单位不得拒绝接收或退回按定向计划派遣的毕业生，也不得接收无定向计划（分配调整计划）的毕业生。
5、毕业生接收工作于当年十月底结束。
六、其他
1、非北京生源中专毕业生一般情况下不办理分配进京手续。
2、各校及各单位要加强对中专毕业生分配工作的领导。负责分配、接收毕业生工作的部门，要坚持原则与政策，为政清廉，秉公办事，模范地遵守各项纪律规定，坚决抵制不正之风。对有利用职权，徇私舞弊，违反毕业生分配纪律的人，要认真追查，严肃处理。