房贷新政下的违约问题/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 17:07:35   浏览:8805   来源:法律资料网
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

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  美国:1977年美国国会通过了美国国家癌症协会提出的把11月12日作为“全美戒烟日”的议案,成为世界上第一个确立“全国戒烟日”的国家,现在美国吸烟人数每年以2%的速度下降。美国没有制定任何全国性的禁烟法规,禁烟的规定完全由各个州自由规定。全美有27个州实行严厉的公共场所禁烟令,禁止在任何公共场所,包括酒吧和餐馆吸烟。2009年6月22日,美国总统奥巴马签署《家庭吸烟预防和烟草控制法》的法案,食品和药物管理局有权降低烟草制品尼古丁含量,有权禁止将香烟制成糖果口味来吸引年轻人,并有权禁止给烟草制品贴上“低焦油”或“轻度”等误导性标签。烟草公司也将被要求用“吸烟有害”等字样覆盖香烟盒上的广告画。

  新加坡:新加坡政府从1986年12月1日起,将不吸烟列为国民守则内容,1990年开始禁止所有的香烟广告宣传,违者最高可被罚款2500美元或入狱6个月。学校不录取吸烟的学生,汽车司机吸烟要吊销驾驶执照等。新加坡禁烟法规定,凡在公共场所扔一个烟头者罚款500新加坡元或打4板子。

  英国:英国政府是通过立法禁烟的,从2007年7月1日起,英格兰地区的所有公共场合都实行禁烟。在禁烟区吸烟者将被罚款50英镑;没有贴出“禁止吸烟”标志的场所将被罚款200至1000英镑;禁烟场所的经营业主如不制止吸烟行为,将被处以最高2500英镑的罚款。

  法国:法国在各个地方都开辟“禁烟室”,规定室内必须安装密封的防烟设备,对违反规定的要罚款40至80法郎。禁止在报刊杂志刊登烟草广告,烟厂必须在烟盒上印上“吸烟致癌”的警告。从2008年1月1日起,法国公共场所开始全面禁烟。为落实禁烟令,法国有逾17万名“香烟警察”在公共场所巡逻。这些“香烟警察”由警察、宪兵和军队巡逻兵组成,一旦发现有人违反禁烟令,“香烟警察”有权对违令者处以68欧元的罚款,而违规的公共场所将被处以双倍罚款。

  日本:禁止中小学生吸烟,违者开除学籍。为有效防止未成年人吸烟,日本烟草协会开发了一种智能IC卡。购买香烟时,只需将卡片放在自动贩卖机的特定位置,购买者的成年人身份就能得到识别和确认。从2008年7月开始,没有这种卡的人就无法再在自动贩卖机上购买香烟。

  意大利:1989年颁布了世界上第一部《严禁吸烟法》。规定在医院、学校、老人的家里、体育中心、剧院和电影院、电视台的工作间里完全禁止吸烟。规定16岁以下的儿童禁止吸烟,违者处以20万里拉(约合人民币856元)以上罚款;对向孩子出售香烟的人,要处以100万里拉的罚款(约合人民币4282元)。管理人员若不执行这项禁令,将被处以500里拉以上的罚款。

  韩国:禁止向19岁以下青少年售烟。否则将被罚款1000万韩元(约合人民币6.9万元)或者入狱两年。

  泰国:公共场所全面禁止吸烟,违者罚款2000铢。泰国规定,烟盒必须用一半的面积印上统一的警示性画面:一个被熏黑了的肺、一副黄黄的参差不齐的板牙、一个插满管子的病体,还有一个喷云吐雾的骷髅。包装上也不准印有轻量、柔和或焦油含量低等误导性词语。

  印度:实施“连坐”制度。2008年印度出台规定,公司的法人代表需要对员工吸烟负责任。在公共场所,比如饭馆,老板或负责人要督促顾客不能吸烟。“如果一个人在饭馆吸烟被举报,他要被罚款100卢比,而饭馆老板同样要被罚100卢比。这样如果有三个人吸烟,他就要被罚300卢比。

  (作者单位:江西省新余市渝水区人民法院)

山西省人民代表大会常务委员会工作条例(试行)

山西省人大常委会


山西省人民代表大会常务委员会工作条例(试行)
山西省人大


(一九八四年九月十八日山西省第六届人民代表大会常务委员会第九次会议通过)

第一章 总则
第一条 为了充分发挥省人民代表大会常务委员会的作用,以实现党的十二大提出的总任务和总目标,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的规定,制定本工作条例。
第二条 省人大常委会要坚持四项基本原则,密切联系代表和人民群众,深入实际,调查研究,发展社会主义民主,健全社会主义法制,保证和维护宪法、法律在本省的实施。

第二章 常委会的职权
第三条 省人大常委会主持省人民代表大会代表的选举和召集省人民代表大会会议。
省人大常委会应当在省人民代表大会会议举行一个月以前,将开会日期和建议大会讨论的主要事项通知省人民代表大会代表。
临时召集的省人民代表大会会议不适用前款的规定。
第四条 省人大常委会设立代表资格审查委员会,负责省人民代表大会代表资格的审查事宜。
第五条 在省人民代表大会闭会期间,省人大常委会根据本省的具体情况和实际需要,在同国家宪法、法律、行政法规、政策、政令不抵触的前提下,制定和颁布地方性法规。
第六条 省人大常委会依据宪法、法律和政策,审议下列事项,根据实际情况,作出决定或不作决定:
(一)本省政治、经济、教育、科学、文化、卫生、体育、民政、民族等工作的重大事项;
(二)省人民政府建议的本省国民经济和社会发展计划及预算的部分变更;
(三)省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的工作报告;
(四)省人大常委会向省人民代表大会的工作报告;
(五)市、县人民代表大会选举工作中需要由省人大常委会作出决定的事项;
(六)授予省的荣誉称号;
(七)省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院建议讨论决定的其他事项;
(八)依法需要省人大常委会决定的其他事项。
第七条 省人大常委会对省人民政府提出的关于省人民政府的厅、局、委员会等工作部门的设立、撤销或者合并的方案,关于本省市、县的设置、撤销或合并和县以上行政区域划分或变更的方案审议通过后,由省人民政府报请国务院批准。
第八条 省人大常委会依法监督省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的工作:
(一)执行宪法、法律、行政法规、政策、政令的情况;
(二)执行省人民代表大会和省人大常委会的决议、决定、地方性法规的情况;
(三)省人大代表和人民群众对省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院及其工作人员的申诉和意见的处理情况;
(四)对省人民代表建议和意见的办理情况;
(五)省人大常委会依法应监督的其他问题。
第九条 省人大常委会依法撤销省人民政府的不适当的决定和命令,改变或者撤销下一级人民代表大会和它的常务委员会的不适当的决议和决定。
第十条 省人大常委会依照法律规定任免、决定任免、批准任免地方国家机关工作人员。
第十一条 在省人民代表大会闭会期间,省人大常委会可以接受由省人民代表大会选举和决定的个别人员的辞职。
第十二条 在省人民代表大会闭会期间,省人大常委会可以补选本省出席全国人民代表大会出缺的代表和撤换个别代表。
第十三条 省人大常委会批准对触犯刑律的省人民代表大会代表的逮捕、审判,批准对省人民代表大会代表中现行犯的拘留。

第三章 常委会会议
第十四条 省人大常委会主任主持省人大常委会会议和省人大常委会的工作。副主任协助主任工作。副主任受主任的委托,可以代行主任的部分职权。
主任因为健康情况不能工作或者缺位的时候,由常委会在副主任中推选一人代理主任职务,直到主任恢复健康或者省人民代表大会选出新的主任为止。
第十五条 省人大常委会会议,每两个月至少举行一次。会议由主任主持,或由主任委托副主任主持。
第十六条 省人大常委会办公厅应当在常委会会议举行一周前,将开会日期和会议议程草案通知常委会组成人员。
第十七条 省人大常委会主任会议、省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院可以向省人大常委会提出属于省人大常委会职权范围内的地方性法规案和其他议案。
太原市人大常委会可以拟定本市需要的地方性法规草案,提请省人大常委会审议制定。
第十八条 省人大常委会组成人员五人以上可以向省人大常委会提出属于省人大常委会职权范围内的地方性法规案和其他议案。
第十九条 凡向省人大常委会提出的地方性法规案和其他议案,由主任会议决定列入常委会会议议程草案。
第二十条 在省人大常委会会议期间,常委会组成人员五人以上可以向常委会书面提出对省人民政府及其所属各厅、局、委、办的质询案,由主任会议决定交受质询机关书面答复,或者由受质询机关的负责人在会议上口头答复。
第二十一条 省人大常委会的组成人员在省人大常委会会议上对各方面工作提出的建议、批评和意见,由常委会办公厅交有关部门研究办理。有关部门应在两个月内将办理情况书面答复提意见者,同时抄送常委会办公厅备案。
第二十二条 省人大常委会举行会议的时候,省人民政府及所属有关工作部门的负责人,省高级人民法院院长,省人民检察院检察长,常委会秘书长、副秘书长,工作委员会主任、副主任和委员,法制室和办公厅主任,副主任,可以列席会议。
设区的市、县、市人大常委会主任或副主任,地区人大工作联络组负责人可以列席会议。
第二十三条 省人大常委会审议的地方性法规案、其他议案和任免案,由省人大常委会以全体组成人员的过半数通过。
第二十四条 省人大常委会通过的地方性法规,应报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

第四章 主任会议
第二十五条 省人大常委会的主任、副主任组成主任会议,处理省人大常委会的重要日常工作:
(一)决定常委会每次会议的会期,拟定会议议程草案;
(二)决定提请常委会会议审议的地方性法规案和其他议案草案;
(三)检查对省人民代表大会和常委会的决议、决定贯彻执行情况:
(四)审查被认为同宪法、法律、行政法规、政策、地方性法规、省人民代表大会和省人大常委会的决议相低触的省人民政府、省高级人民法院、人民检察院的决定、指示、命令、规章,各市、县人民代表大会和它们的常委会的决议;
(五)批准对省人民代表大会代表中现行犯的逮捕或拘留,并提请常委会会议追认;
(六)指导和协调各工作委员会、法制室和办公厅的工作;
(七)审查省人民代表建议、批评和意见的办理情况;
(八)研究和审查对群众来信来访重大问题的处理;
(九)研究解释地方性法规;
(十)研究法制宣传工作;
(十一)处理其他重要日常工作。
第二十六条 主任会议每半月举行一次,必要的时候可以临时召集。
主任会议由主任主持,或者由主任委托副主任主持。
省人大常委会的秘书长、副秘书长,工作委员会、法制室和办公厅的主任、副主任列席主任会议。必要的时候,可以邀请省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的负责人列席主任会议。
主任会议讨论、决定的事项,由办公厅印发会议纪要,分别由办公厅、法制室或有关工作委员会办理。

第五章 秘书长
第二十七条 省人大常委会设秘书长一人,副秘书长若干人。秘书长、副秘书长由主任提请常委会会议任命。
秘书长负责处理省人大常委会机关的日常工作,为省人民代表大会会议、常委会会议、主任会议服务,为省人大代表和常委会组成人员依法行使职权服务。副秘书长协助秘书长工作。
第二十八条 秘书长、副秘书长每周举行一次办公会议。

第六章 办公厅
第二十九条 省人大委常会设立办公厅,在秘书长领导下工作。
办公厅设主任一人、副主任若干人,由主任提请常委会会议任命。
办公厅设秘书处、人事处、综合处、联络处、信访处和行政处等。
第三十条 办公厅的任务是:
(一)承办省人民代表大会会议、常务委员会会议和主任会议的准备事项;
(二)承办选举事务,联系代表,组织视察,处理代表意见及来信来访;
(三)承办审查各市、县人民代表大会和它们的常委会的决议;
(四)承办受理人民群众对省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院及其工作人员的申诉和意见;
(五)承办外事活动的有关事项;
(六)负责处理机关文书、公务和行政事务;
(七)承办常务委员会会议、主任会议和主任、副主任、秘书长交办的其他事项。
第三十一条 省人大代表和人民群众向省人大常委会提出的对省级国家机关和它们的工作人员的申诉或意见,由省人大常委会办公厅分别转交有关部门研究办理。承办单位在接案后的三个月内须将结果答复申诉人或提意见人,如对交办的来信来访案件推拖不办或处理失当者,其负责人
应向省人大常委会如实说明事实真相及应负责任。
第三十二条 办公厅应定期向主任会议汇报代表和群众的来信来访工作。重要的来信、来访案件,要及时送主任、副主任审阅处理。

第七章 工作委员会
第三十三条 省人大常委会设立政治法律工作委员会、财政经济工作委员会、教科文卫工作委员会、农村工作委员会和需要设立的其他工作委员会。
工作委员会是省人大常委会的工作机构,在省人大常委会主任、副主任领导下工作。
第三十四条 工作委员会由主任、副主任和委员若干人组成。主任、副主任和委员的人选由省人大常委会主任提名,常委会会议通过任命。
工作委员会可以设立顾问,由主任会议决定聘请。
工作委员会设办公室,承办日常工作。
第三十五条 工作委员会的任务是承办常委会交付的下列事项:
(一)审查省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院提请省人大常委会审议的议案,向主任会议提出报告;
(二)审查省人民政府的决定、命令和规章,省高级人民法院、省人民检察院的工作是否符合宪法、法律和有关政策的规定,向主任会议提出报告;
(三)对属于省人大常委会职权范围内同本委员会有关的问题和重要案件,进行调查研究,向主任会议提出报告和建议;
(四)组织起草和审查、修改省人民代表大会和常委会职权范围内与本委员会有关的议案和地方性法规草案;
(五)检查在本省范围内执行宪法和法律的情况;
(六)办理省人大常委会会议和主任会议交办的其他事项。
第三十六条 各工作委员会根据工作需要可直接听取有关部门的工作汇报,参加省级国家机关召开的重要的工作会议。

第八章 法制室
第三十七条 省人大常委会设立法制室。
法制室是省人大常委会的工作机构,在省人大常委会主任、副主任领导下工作。
第三十八条 法制室设主任一人、副主任若干人。
主任、副主任由省人大常委会主任提名,常委会会议通过任命。
法制室可以设立顾问,由主任会议决定聘请。
第三十九条 法制室的任务是承办常委会交付的下列事项:
(一)综合各工作委员会提出的地方性法规计划,制定关于地方性法规的规划;
(二)协助各工作委员会审查、修改有关部门提请省人大常委会审议的地方性法规草案;
(三)协同各工作委员会起草地方性法规草案;
(四)对向主任会议提出的地方性法规草案统一进行技术性修订;
(五)组织讨论全国人大常委会征求意见的法律草案,提出修改意见,向主任、副主任提出报告;
(六)负责处理关于法律和地方性法规的询问。

第九章 联系和视察工作
第四十条 省人大常委会要采取多种形式,加强与市、县人大常委会的联系,组织各市、县人大常委会工作经验的交流。
第四十一条 省人大常委会要组织常委会组成人员采取多种形式进行调查研究和视察工作。
全面的视察工作,一年至少两次,由省人大常委会办公厅负责组织。专题性调查研究,由各有关工作委员会负责组织,可以邀请有关部门派人参加。
第四十二条 省人大常委会组成人员在调查研究和观察中发现的问题和提出的建议,应当由市、县解决的,可以转告当地人大常委会或人民政府研究处理;需由省级有关方面解决的,应当向主任会议报告,根据主任会议的决定处理。

第十章 附则
第四十三条 省人大常委会机关建立岗位责任制,建立对工作人员的培训和考核制度,接受代表和人民群众的监督。
第四十四条 本条例自省人大常委会公布之日起试行。



1984年9月18日